よしきよの旅と投資の話

投資歴15年、投機で1,000万円損した独身貴族です。資産2,500万円まで復活しFIREめざして絶賛資産運用中!趣味は旅と投資です。

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【みんなで大家さん】に投資を検討している人へ、怪しいと思うなら電話をしてみたら?

資産運用の為にJリート関係の情報を検索していると「みんなで大家さん」なる広告を発見したので少し調べてみました、結論から先に書くと私がこの投資をすることは絶対に有りません。

 みんなで大家に投資しない理由

【みんなの大家さん】とは「みんなでお金を出し合って大きな不動産に投資をして儲けよう」というコンセプトの商品です、集められた資金で特定の不動産物件に投資し、期間3~5年・年利6~7%程度でいつでも換金可能、元本の変動も少ないといううたい文句で広告を出しています。

なお有名な投資格言?に「分からないものには手を出すな」という物がありますので私の投資対象ではありませんwww

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収入を特定の物件に依存

HPを見るに特定の物件を対象に資金を集めています、しかし、これでは一つの物件が赤字になったら利益を得ることが出来なくなってしまいます。一口100万円という大金を見たこともない物件に投資するなんて考えられません、リートのように投資先が分散されているなら考えようもあるんですが・・・

投資期間を短期にしている理由がわからない

個人的に不動産投資は長期を見据えたものという考えがあります、投資期間3~5年程度で払い戻されても困ります。そもそも、いつでも換金可能な商品を短期にする理由が分かりません、継続希望の顧客もいるでしょうし、いちいち払い戻すお金を準備するにも手間がかかるでしょ?

営業者が圧倒的に不利すぎる?

さすがに「元本保証」などと書いてはありませんがHPに「賃貸利益による対象不動産の評価額が下落した場合でも、20%以内であれば出資元本に影響はございません」との記述があります。評価額が下がっても顧客は優先出資者だから優先してお金を返してもらえるという事です。優先出資者と劣後出資者の違いは↓↓↓

  • 優先出資者:顧客
    賃貸利益から想定利回りの分配金を優先的に受け取れる。不動産の評価額が下落した場合は、劣後出資者が損失を負担しても足りない分のみを負担する
  • 劣後出資者:営業者(【みんなで大家さん】が業務委託している運用会社)
    賃貸利益から顧客に支払った分以外の利益を受取る。不動産の評価額が下落した場合は、出資金の額内で全額負担する

劣後出資者である営業者のメリットとしては想定利回りを超えた部分の利益を総取り出来ることぐらいですかね。7%をはるかに超える利益が見込める優良物件ならば不特定多数の出資者を集めなくても銀行から資金を借りれば良いのでは?

HPの用語が間違っていますよ(笑)

 重箱の隅を楊枝でほじくる様で心苦しいのですが【みんなで大家さん】のHPに不動産評価額が20%下落しても元本は返ってくる旨を解説する画像があるのですが、そこに「賃料が下落しても」とか「利益を守ります」とか損益を表す用語が使われているんですよね。

そこは「評価額が下落しても」とか「出資金を守ります」とかでしょ?

文中の誤字脱字は良くあることですが同じ画像内にこれは酷い、お金にあまり詳しくない人が作った画像なんですかねwww

もしも出資を検討しているのなら電話で聞いてみよう

【みんなで大家さん】でググると色々な評判が出てきますがどれも当てになりません。「分配金がちゃんと支払われているから大丈夫」と書いてあるブログもありますが、超有名な詐欺の基本【ポンジ・スキーム】は信用を得るために分配金を支払う事が前提なので、それだけでは安心できません。逆に「絶対詐欺だ!」という人も実際に投資していない人の極端な意見です。

もし出資を検討しているなら電話で問い合わせるのが一番でしょう、私なら取り合えず以下の内容で問い合わせてみます

  • いつでも換金できるのになぜ満期があるんですか?
  • 満期が無いと顧客又は【みんなで大家さん】にどのようなデメリットがあるんですか?
  • 満期の度に償還金を準備しておくのは手間ではないのですか?
  • 物件を売却せずに償還金をどうやって用意するんですか?
  • 売却する場合の買い手が見つからない場合はどこから償還金を調達するんですか?
  • 銀行から出資を受けた方が分配金より安い金利で資金調達できると思いますが?

リートの方がおすすめ

不動産の金融商品に興味があるならリートに投資することをおすすめします。リートは複数の不動産を運用する投資法人に出資するのでリスク分散されています、利回りは銘柄によってだいぶ違いますが3~7%程度でしょうか、株式と同じように東京証券取引所に上場しているのでSBI証券等の証券会社で簡単に変えます。

価格は上下します「評価額が下落した場合でも元本に影響がない」なんてことはありません。しかし、投資とはそういう物です。

元本保証の国債よりもはるかに高い利回りを受取る時点で、元本の確保を考えること自体がナンセンスです。絶対に減らすことのできない資金ならば個人向け国債などを利用し不動産の金融商品には余剰資金で投資しましょう。

www.katsurao.info

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